京政辦發〔2019〕11號
各區人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：
市住房城鄉建設委、市規劃自然資源委、市金融監管局、北京銀保監局《北京市住宅工程質量潛在缺陷保險暫行管理辦法》已經市政府同意，現轉發給你們，請認真貫徹執行。
北京市人民政府辦公廳
2019年4月24日
北京市住宅工程質量潛在缺陷保險暫行管理辦法
北京市住房和城鄉建設委員會 北京市規劃和自然資源委員會
北京市地方金融監督管理局 中國銀行保險監督管理委員會
北京監管局
第一章 總則
第一條 為建立健全工程質量風險管控體系，全面提升住宅工程質量水平，切實保障住宅工程產權所有人合法權益，根據《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國保險法》《中華人民共和國合同法》《北京市建設工程質量條例》等法律法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅工程質量潛在缺陷保險(以下簡稱缺陷保險)，是指由住宅工程建設單位投保的，保險公司根據保險條款約定，對在保險范圍和保險期間內出現的因工程質量潛在缺陷所導致的投保建筑物損壞，履行賠償義務的保險。
前款住宅工程，包括住宅工程和在同一物業管理區域內其他建筑物。
本辦法所稱工程質量潛在缺陷，是指住宅工程在竣工驗收時未能發現的，因勘察、設計、施工、監理及建筑材料、建筑構配件和設備等原因造成的工程質量不符合工程建設標準、施工圖設計文件或合同要求，并在使用過程中暴露出的質量缺陷。
本辦法所稱業主，是指住宅或者其他建設工程所有權人，為保險合同的受益人和索賠權益人。
第三條 本市推行住宅工程質量潛在缺陷保險制度。在本市行政區域內從事新建、改建、擴建住宅工程的缺陷保險活動，及對缺陷保險活動實施監督管理的，應當遵守本辦法。
第四條 本市新建住宅工程項目，在土地出讓合同中，將投保缺陷保險列為土地出讓條件，并要求選擇具備相應能力的保險公司。
第二章 保險范圍及責任
第五條 缺陷保險的基本承保范圍為地基基礎和主體結構工程、保溫和防水工程，具體范圍按照《建筑工程施工質量驗收統一標準》(GB50300)的規定執行。
(一)地基基礎和主體結構工程缺陷包括：1.整體或局部倒塌；2.地基產生超出設計規范允許的不均勻沉降；3.基礎和主體結構部位出現影響結構安全的裂縫、變形、破損、斷裂；4.陽臺、雨蓬、挑檐、空調板等懸挑構件出現影響使用安全的裂縫、變形、破損、斷裂；5.外墻面脫落、坍塌等影響使用安全的質量缺陷；6.其他地基基礎和主體結構部位出現的影響結構安全的工程質量潛在缺陷。
(二)保溫和防水工程缺陷包括：1.圍護結構的保溫層破損、脫落；2.地下、屋面、廁浴間防水滲漏；3.外墻(包括外窗與外墻交接處)滲漏；4.其他有防水要求的部位滲漏。
建設單位投保缺陷保險的保險期間，地基基礎和主體結構工程為10年，保溫和防水工程為5年。保險責任開始時間自建設工程竣工驗收合格2年之日起算。
住宅工程在竣工驗收合格之日至保險責任開始時間內出現的工程質量潛在缺陷，由建設單位負責組織維修。保險期間屆滿后交房的住宅工程，建設單位應當在交房前15日通知保險公司、業主共同驗收，若存在質量缺陷，由建設單位承擔維修或賠償責任。
保險合同約定的保險范圍和保險期間之內，由保險公司履行維修或賠償責任；保險合同約定的保險范圍之外或保險期間到期之后的工程保修范圍和保修期間，執行國家和本市法律法規和標準的有關規定，但對于保險期間屆滿后交房的，業主在交房之日起6個月內，發現承保范圍內的建筑存在質量缺陷的，由保險公司承擔維修或賠償責任。
第六條 保險公司對以下項目可以附加險的方式為建設單位提供保險服務：建筑裝飾裝修工程、建筑給水排水及供暖工程、通風與空調工程、建筑電氣工程、智能建筑工程、建筑節能工程、電梯工程等。
附加險的具體保險范圍、保險期間和保險責任開始時間等由建設單位和保險公司在保險合同中約定。
第七條 鼓勵勘察、設計、施工、監理、預拌混凝土生產及建筑預制構配件生產供應等有關單位及其人員投保工程質量責任保險。施工單位投保工程質量責任保險的，建設單位不得預留工程質量保證金。
鼓勵缺陷保險與建筑安裝工程一切險、參建主體責任險等工程類保險綜合實施，全面降低工程質量風險。
第八條 存在下列情形之一的，不屬于保險責任范圍：
(一)房屋所有權人或使用人超過設計標準增大荷載、擅自拆改房屋承重結構、擅自改變設備位置等未按照《房屋建筑使用說明書》相關要求或設計用途正常使用造成的質量缺陷；(二)在房屋使用過程中，因房屋所有權人或使用人以外的第三方造成的質量缺陷；(三)合同約定的不可抗力造成的質量缺陷。
第九條 建設單位應當以書面形式向相關參建單位告知投保缺陷保險的相關情況，明確參建單位配合保險公司開展工程質量風險評估工作的相關義務。
第三章 投保與承保
第十條 投保缺陷保險的建設單位應當在辦理施工許可手續前，與保險公司簽訂書面保險合同，并一次性支付合同約定的保險費(其中，含不高于保險費30%的風險管理費用)。
一個工程項目作為一個保險標的，出具一份保險單，保險合同涵蓋的范圍包括投保的住宅工程和同一物業管理區域內的其他建筑物，保險公司在該保單項下承擔的最大賠償限額為保單記載的保險金額。
保險公司應當制定工程質量風險評估實施方案、保險告知書、保險理賠應急預案等，并經建設單位確認后，作為保險合同的附件。
保險公司在最終評價報告中指出建設項目存在嚴重質量缺陷，且在竣工時沒有得到實質性整改的，不得通過該建設項目的竣工驗收。
第十一條 保險公司按照法律法規及有關規定，根據建設工程風險程度、工程技術復雜程度、參建單位企業資質和誠信情況、風險管理要求、歷史理賠數據、再保險市場狀況等，公平、合理擬訂缺陷保險的保險條款和保險費率，并對保險條款和保險費率依法承擔責任。
保險公司按照建筑安裝工程總造價的預算價計算保險費，建設單位及時支付合同約定的保險費用。
投保地基基礎和主體結構工程、保溫和防水工程缺陷保險的不計免賠額，其他附加險免賠額由建設單位與保險公司在保險合同中約定。
第十二條 保險公司按照規定將缺陷保險的保險條款和保險費率報送保險監督管理部門核準，需修改保險條款或保險費率的，按照有關規定重新報送核準。保險公司嚴格執行核準后的保險條款和保險費率。
第十三條 保險公司編制《工程質量潛在缺陷保險告知書》，內容包括保險范圍、保險期間、保險責任開始時間、保險理賠流程、負責保險理賠工作的部門及其聯系方式、業主變更通知義務等。在業主辦理房屋交付手續時，建設單位將《工程質量潛在缺陷保險告知書》隨《房屋建筑質量保證書》《房屋建筑使用說明書》一并交付業主。
第十四條 保險合同依法成立后，建設單位如要解除合同、變更保險公司或者變更保險合同內容，對已經銷售的住宅工程，應當征得全部買受人的書面同意。
保險合同生效后，建設單位依法解散、破產的，保險公司承擔保險合同約定的保險責任。
在保險期間內住宅或者其他建筑物所有權轉讓的，保險標的受讓人承繼建設單位本保單下的權益。
第十五條 缺陷保險的承保采取共保模式。
共保體由牽頭保險公司和至少兩家成員保險公司組成，并實行統一保險條款、統一保險費率、統一理賠服務、統一分配份額、統一信息平臺。
由市住房城鄉建設、金融監管部門通過公開招標方式，選擇注冊資本金充裕，綜合償付能力充足，風險管理能力強，承保理賠服務優質，具有一定的缺陷保險承保經驗，信用良好的保險公司，供建設單位投保時選擇。
第十六條 保險公司應當建立缺陷保險信息平臺，所有承保缺陷保險和責任保險的保險公司應將承保信息、工程質量風險評估信息和理賠信息等錄入該信息平臺。
第四章 工程質量風險管理
第十七條 保險公司制定的工程質量風險評估實施方案，應包括具體實施工程質量風險評估的機構及其人員情況，工程質量風險評估的具體實施范圍、實施計劃、關鍵節點、重點工序，需要建設單位配合的具體事項和通知義務等。
第十八條 缺陷保險合同簽訂后，保險公司應當委托建設工程質量風險管理機構(以下簡稱風險管理機構)實施風險管理。保險公司應當與風險管理機構簽訂書面委托合同，依法約定雙方的權利和義務。
風險管理機構不得與該工程參建單位存在關聯關系，不得直接或間接參與該工程的勘察、設計、施工、監理和材料供應等工作。
風險管理機構按照法律法規、工程建設標準、施工圖設計文件和保險合同的要求，對建設工程實施工程質量風險評估，并向保險公司和建設單位出具工程質量風險過程評估報告和最終評估報告，評估報告應當明確檢查發現的質量缺陷和整改情況。
建設單位接到評估報告后應當責成施工單位及時整改質量缺陷問題。保險公司和建設單位就報告中工程質量缺陷認定存在爭議的，按照保險合同中雙方約定的方式解決。
第十九條 鼓勵建設工程相關行業協會、全過程工程咨詢機構等社會中介機構積極參與缺陷保險制度實施，充分發揮專業作用。
第五章 保險理賠
第二十條 業主在缺陷保險的保險期間內或期間屆滿后交房且業主在交房之日起6個月內發現工程存在保險范圍內的質量缺陷的，可以向保險公司提出索賠申請。
保險公司收到索賠申請后，應當在二日內派員現場查勘。保險公司應當在收到業主索賠申請后的七日內作出核定；情形復雜的應當在三十日內作出核定，并將核定結果通知業主。
對屬于保險責任的，保險公司應當自與業主達成賠償協議之日起七日內履行維修或賠償義務。對不屬于保險責任的，保險公司應當自作出核定之日起三日內向業主發出不予賠償通知書，并說明不予賠償的理由。
保險公司應當制定充分保護業主權益的理賠操作規程，并向保險監管部門報告。
第二十一條 保險公司應當建立科學、合理、高效的工程質量潛在缺陷理賠體系，優化理賠制度，制定理賠應急預案，提供專業、快速的理賠服務。保險理賠受理、現場查勘、索賠核定、理賠維修等具體服務標準由建設單位和保險公司在保險合同中約定。
第二十二條 業主和保險公司對保險責任范圍和維修結果是否符合要求存在爭議的，業主可以與保險公司共同委托具有工程質量檢測專業資質和司法鑒定資格的第三方工程質量檢測鑒定機構進行檢測鑒定。鑒定結果屬于保險責任的，檢測鑒定費用由保險公司承擔；鑒定結果不屬于保險責任的，檢測鑒定費用由業主承擔。
對賠償金額存在爭議的，業主可以與保險公司共同委托具有相應司法鑒定資格的房屋質量缺陷損失評估機構進行評估。
第二十三條 保險公司制定《保險理賠應急預案》，應急預案明確保險理賠應急預案啟動的具體情形、應急流程和采取的應急措施等。
對于影響基本生活且屬于保險責任范圍內的索賠申請，保險公司在收到索賠申請后的合同約定時限內先行組織維修，同時完成現場查勘。
第六章 法律責任
第二十四條 按照法律法規或合同約定應由勘察、設計、施工、監理、預拌混凝土生產和建筑材料、建筑構配件和設備供應等相關責任單位承擔的法律責任，并不因建設單位投保缺陷保險而免責。
保險公司對缺陷保險合同約定的質量缺陷損失履行賠償義務后，有權依法對負有質量缺陷責任的相關單位行使代位請求賠償權利，建設單位及相關責任單位應予以配合。
第二十五條 從事缺陷保險的有關單位及其人員，違反現行法律法規、標準規范以及本辦法相關規定的，由住房城鄉建設、規劃自然資源、保險、金融等行業主管部門按照法定職責依法予以查處。
第七章 附則
第二十六條 住房城鄉建設、規劃自然資源、保險、金融等行業主管部門應當加強缺陷保險相關政策的指導和服務。
第二十七條 其他建設工程投保缺陷保險的，可以參照本辦法執行。
第二十八條 本辦法自發布之日起施行，有效期至2024年4月30日。
